代書,借款,貸款,二胎,借錢,信貸2023

為什麼申請土地貸款過件率低？
「土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率」
所謂的土地貸款，也被稱為「土地抵押貸款（land mortgage loan）」，土地貸款是指借款人將土地的使用權，抵押設定給銀行後所取得的資金。

因此土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款，並透過土地所在地的地政機關，完成土地抵押權設定，成功申貸將資金投入開發，獲利並償還貸款。
但申請土地貸款前，是否清楚：

1.您擁有的是哪種土地，是否可申請貸款？
2.如何提高土地貸款過件率？
3.土地貸款申辦流程為何？

土地分類不同、貸款價值不同
申請土地貸款必須提供借款計劃，如：以農地作為抵押品申請貸款，則貸款必須有農耕之用；以建地作為抵押品申請貸款，則必須有興建建物的計劃。土地的使用分類分為下列9種，考量到土地價值，其中只有農業用地、建築用地可申請貸款！

一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

在房地產已經有貸款的情況下，向另一家銀行再次申請房屋貸款，此時銀行擁有的房產債權是第二順位，因此稱為二胎房貸。

房屋貸款的利率低、還款期數長，是很多人解決資金問題的主要方法，但很多人可能不知道，房產在申請過一次貸款之後，還能再申請二胎房貸（又稱二順位房貸），將房地產的價值再次利用，提供更多靈活運用資金的空間，究竟二胎房貸是什麼？申請時有哪些條件限制？本文為您整理了二胎房貸申請流程及常見問題，幫助您深入了解二胎房貸。

房屋二胎意思是什麼？將房產做為第二順位抵押品

當房地產物件「產權不完整」無法貸款時，我可以嘗試持分貸款嗎？
土地持分貸款是什麼？當土地產權不完整也能借到錢嗎，而又該怎麼借呢？

在台灣這塊地狹人稠的土地上，寸土寸金的景象常看到，而你有聽說過持分房屋&土地嗎？很多老一輩的人常常因為曾經家裡有一塊土地，家族又有好幾個人時，一塊土地透過繼承、贈與、過戶等因素，將土地產權被多人分別共同持有，這時候這塊地，也就是所謂的「持分物件」。如果當你有一塊持分房屋土地，又剛好急需一筆錢週轉時，可以利用這塊持分房屋土地借到一筆資金嗎？條件又有哪些呢？需要共同的土地持有人同意嗎？

基本上產權不完整，還是可以使用持分貸款，無論是銀行或是民間貸款都可以，但銀行有其嚴苛的條件，民間貸款則是只要有產權幾乎都可以核貸，有資金需求的各位可以評估一下，持分貸款的方式如下：

取得所有權人同意
如果只想使用銀行的管道，那就需要取得該產權的所有持分人同意，才能進行持分申貸，如果家族分產有糾紛，有一個人不同意，就沒辦法透過銀行來持分貸款了！當你想將手上的持分土地拿去貸款借錢時，首先要搞清楚自己手上的持分土地類型是哪一種，分別有「公同共有」、「分別共有」二種。

(1) 公同共有：如果是屬於公同共有的土地，若想辦理轉售他人或辦理貸款，必須所有持分人同意，假若有一人不同意，便無法順利進行。
(2) 分別共有：如果土地已經過分割，那就是屬於分別共有的土地，於是這塊分割後的地，就會單純為一人所擁有。

收到客戶來電詢問：名下持有建築用地，想要找銀行相關金融機構申辦建地貸款時卻不知道該怎麼做？相信一定有許多人也都會有這類疑問吧？

「建地」是「建築用地」的簡稱，建地種類有（甲種／乙種／丙種／丁種）四大種類。而土地分區分為三大類，有這麼複雜？那該如何辦理建地貸款？建地貸款成數有幾成？

因為建地貸款比起房屋貸款以及其他土地貸款而言更加複雜，鉅軒代書為您認識建地貸款，並為您整理建地貸款利率、核貸成數、申辦條件以及流程…等，讓您一手掌握所有建地貸款的重點。

建地是什麼？
建地全名為建築用地，可以在建地上合法蓋住宅、商業大樓、工廠、機關…等，使用分區又分為住宅區、工業區、機關用地等。而建地貸款就是將土地劃分歸類建地的土地拿去申請貸款！

建地種類有哪些？
土地區分成三大類：

法拍屋陷阱多 新手入門，法拍流程、貸款知識不可少

雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

買法拍屋的流程與一般買房的流程雖然大不相同，但法院有一套固定的作業流程，所以並沒有想像中的那麼難入門，本指南將帶您快速了解購買法拍屋的流程，適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟，就可以順利買到理想的好房。

買法拍屋不像買一般的房子那麼方便，有不少的限制，所以投入這個市場的人不多，自然也比較能低於市價買到房子。

進入前，不妨先思考自己是不是已經有相當的基本認知，能不能接受且願意處理這些麻煩，再決定要不要買法拍屋。

帶您認識法拍屋的仲介-「代標法拍業」

民眾欲買法拍屋，若不想自己處理投標過程的瑣碎事情，都會找法拍代標公司代為投標，雙方的法律關係是一種委任契約，法拍代標業者如同房仲一般，同樣受到不動產經紀業管理條例的規範，法拍代標業者如因故意或過失，導致委託的民眾權益受損，需負損害賠償責任。

認識「代標法拍業」
鉅軒代書融資集團子公司鉅軒代書資產提供「代標法拍」業務，「代標法拍」顧名思義就是一種代理客戶去投標法院拍賣不動產（亦稱法拍屋）的服務，在我國，「代標法拍」性質上自為從事不動產買賣之代理業務，屬於「不動產經紀業管理條例」所稱「仲介業務」，為受政府規範的特許行業，合法的代標業者需雇用具備經紀人員資格者、繳存營業保證金及加入同業公會才得以辦理業務。不動產仲介經紀業為特許行業之用意，在於透過縝密之申設程序及完善之備查制度，建立不動產交易秩序，保障消費者權益，促進不動產交易市埸之健全發展，「買房需要一個好的房仲，買法拍屋也需要一個好的代標業者」

對於大多數人來說，買房是人生大事之一，不可不慎重，因此在一般房屋市場中多會委託房仲進行交易，而法拍屋市場是一個公平公開的不動產交易市場，民眾雖然可自行按照法院的流程進行投標。但在投標法拍屋的過程中，不僅流程繁瑣，所涉及的專業層面廣泛，實務上可能會遇到許多複雜的情況，需要有足夠的不動產與法律等專業知識及資金背景、銀行法拍屋貸款管道，並非一般民眾可以輕易入手的。故需要委託專業者協助投標法拍屋，就如同買房需要一個好的房仲，買法拍屋也需要一個好的代標業者。

委託合法之代標法拍業者有什麼好處？
委託合法的代標法拍業者除了可避免風險，更有許多好處，讓買法拍屋變得事半功倍：

• 投標前，透過專業且合法的代標法拍業者協助過濾欲投標之案件，排除有瑕疵陷阱之法拍屋，並分析法院公告筆錄，幫助客戶搜集相關資料，充分使客戶詳閱與知悉。
• 代標法拍業者具有充足的法律經驗及不動產專業知識，除對於相關法令熟悉，也比較能掌握法拍屋市場的出價，有助提升客戶得標的機率。
• 代標法拍業者可協助確認投標單、保證金票據、委任狀等文件是否準備齊全及繕寫格式是否有誤，避免有任何失誤影響得標結果。
• 得標後，面對「點交」這項複雜又冗長的程序，代標法拍業者有豐富的經驗可幫客戶完成後續點交事宜，讓客戶得標後能順利入住購買之法拍屋。
• 由於投標法拍屋需要有充裕的資金，代標法拍業者可提供申辦代墊款的管道，協助解決資金問題。

如何挑選合法的代標業者？
目前坊間有許多提供代標法拍服務的業者，包含代書、房仲或律師等等，民眾若想委託代標業者進行代標，一定要多留意業者的合法經營、收費方式及信譽，可透過內政部不動產經紀業資訊系統（https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/）查詢，確認代標業者的執業狀態及營業項目是否為不動產仲介經紀業，以保障自身的權益。

不動產資訊最近幾年多來備受矚目的拍賣屋市場，由於交易市場尚未真正成形，再加上訊息流通性不足，因此多數民眾對法院/銀行拍賣屋的認知，仍停留在過去法拍屋的印象中，購屋意願普遍不高。以下針對法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋做一整理比較，讓想買拍賣屋民眾能對拍賣屋市場有更進一步的了解。

民眾購屋除了透過仲介選擇一般房地產物件外，為了買到更划算的房屋，可透過標購遭拍賣之「抵押不動產」來撿便宜。「抵押不動產」分為法拍屋、金拍屋及銀拍屋，這三者的差別在於「執行拍賣的機構」的不同，法拍屋即「法院」拍賣的不動產，金拍屋則是「台灣金融資產服務(股)公司」（簡稱台灣金服公司）所拍賣的不動產，銀拍屋則是債權「銀行」向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產，因無人應買，而由債權銀行自行承買處分的不動產。不同的「抵押不動產」，當然也有不同的購買方式，以下分別圖解說明三者之異同：

有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍，這些法拍屋的債權人是銀行，而為了清償債務，債權銀行向法院聲請拍賣不動產，經過法拍屋的程序後，法拍屋流標無人購買，就會由銀行承受自行處分。

【法拍屋】
屋主用房子做抵押品欠債未還，債權人依法向法院聲請拍賣房子，以還清債務。採現場彌封投標或通訊投標方式，有點交及不點交的問題，保證金及底價由法官參酌估價報告書決定。目前市場上有較多法拍屋物件，民眾可在法拍屋市場中，找到心目中理想的划算好房。但由於法拍屋每月案量龐大，為節省民眾一一查看法拍公告的時間，鉅軒地政士AMC以不動產投資專業為民眾篩選出「每月精選法拍屋」，提供最新優質的法拍屋資訊。

中天新聞網

記者陳冠甫／綜合報導

周刊王CTWANT

記者：李承值

中天新聞網

李奕緯／綜合報導

yahoo!即時新聞